投資型クラウドファンディング愛好家の案件考察ブログ

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディング愛好家です。

わかちあいファンドの新規案件について書いてみます。

何度か書いている話ですが、、

わかちあいファンドさんからバームクーヘンをいただきました!

嬉しいです!甘党としては早く食べたい!!(笑)

 

これはキャンペーンとしていただいたものなのですが、実は【特別枠】でして、

どんな話だったかというと「わかちあいスカイコート大津」という案件が募集金額9900万と結構大きかったこともあり、少し苦戦気味だった中で、

(現在は満額埋まり、運用開始を待っている状況です。)

キャピタル型の「わかちあいファンド秋葉台」「わかちあいファンド京都東野」

が早期償還したことで、【上記2ファンドの償還資金をそのまま大津案件に入れてくれたら、金額に関係なく、キャンペーン対象にしますよ】と特別枠が設けられたことで、

秋葉台案件に投資していた自分も、本来であれば、「5口(50万円)以上」からがキャンペーン対象にも関わらず、仲間入りさせてもらってバームが我が家に来た!

という話でした。

 

いただいたバームクーヘンは、クラブハリエという結構有名な滋賀の会社のもので、

おおよそ2000円近くはする高級品。

以前食べたことがあって、「これは美味い!」と思ってたので、いただけることになってラッキーでした。

案件の始まりまで1ヶ月くらい資金運用が空く期間が出ましたけど、

その部分が高級バームクーヘンになったと思えば、全然「アリ」だなと(笑)

ちなみに、その他にも、佃煮とかお酒というのもありましたけど、自分はバーム一択でしたね。(もっとも神様は【私はバームクーヘンはそそられない・・・】と言ってますが、、、とはいえ、夫婦揃ってお酒は飲まないし、佃煮派でもないので、結局バームになりました。)

 

「スカイコート大津」という案件自体は「悪くない。」というくらいな感じで、絶対に投資したいとまでは思えなかったのですが、キャンペーンに釣られて投資しました。

甘いものには弱いNNSですね。

 

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というわけで、美味しいものをいただいたという感謝も込めて、広告リンクこそないわけですが、新規案件についても紹介してみたいと思います。

 

今回の案件は「わかちあいファンド大津南郷」という名前で、キャピタル型です。

わかちあいファンドさんのキャピタル型は中古戸建のリノベーションがメインですね。

 

募集期間は7/7の12時からで、募集価格1800万、運用期間12ヶ月、利回りは6.1%と比較的利回りは高い案件です。

ただし、わかちあいファンドさんの特徴として、

デポジット制」であり「運用開始までやや長い」というのがあり、

今回も8/1からの運用開始なので、7/7の時点でデポジットにお金を入れておく必要があることを鑑みると、1ヶ月はお金が遊ぶ感じになるので、利回りはその部分も考慮すると正味はそこまで高くないという考え方もあるかもしれません。

また、キャピタル型は案件の性質上早期償還の可能性が結構高いので、運用期間が短くなれば前後のロスがその分大きくなって、利回りが更に下がることもありえます。

とはいえ、早期償還すること自体は案件が適切なものである証左ですから、どちらかが良いとは一概には言えない話でもありますが。

ま、私自身はお金が遊ぶのを嫌がる派ですので、早期償還をギリギリまでせずに、それでいてちゃんと運用されたらいいなと思う派ではあります(笑)

 

今回の案件は多少特殊と言えば特殊な感じで、

滋賀県大津市南郷二丁目にある戸建てをリノベーションして、新たな買い手を探すという案件ですが、【土地が広い】【建物がやや大きい3階建て】 というあたりがユニークでしょうか。

 

平成11年(1999年)築の2世帯住宅で、土地の広さは215.98平米、延床面積は3階建てで約200平米。最寄り駅からは遠く、ただしバス停から停歩1分という条件です。

 

土地に対しての建物はそれなりの大きさという感じなので、こういった立地ですし、駐車スペース等も広く取られているんでしょうね。

そのまま案件からの引用になりますが[間取りは6LLDDKKです。1階と2階はLDKと居室が2室、3階は居室が2室あります。 三方角地で解放感のある立地。庭は南向きで日当たり良好です。]

ということで、物件としては申し分ないんだろうなという印象を持ちます。

 

公示地価から見ると、1平米あたり6万円台ということなので、

売ることを考えると、広いので少し安めに考えて、7万円くらいでしょうか。

すると、土地で1500万くらい?

それに対して築20年の建物がついてきて、どうか。

1500万くらいの価値はあるんですかね?リノベーションした分、もうちょい価値あるのかな。すいません、無知なので分かりませんが・・・

とりあえず、分からないなりに、ヤマカンで3000万くらいでは売れるのか!?

と思っておきます。

どうしても買い手が限られる物件だけに高くても買われる可能性はあるし、逆に安くても買われない可能性もある感じですよね。

 

優先劣後を合わせて2000万での募集なので、リフォーム工事の代金なんかを上乗せして、利回りを6%入れても、売れればそれなりに利益は出るんでしょうね。

案件としては「物件がやや尖っているのがどうか次第だけど、基本的には堅い」

って感じの案件かなと思います。

 

コロナ禍を機にテレワークが普及したり、郊外の価値が見直されたり、

それこそこういったこともあって、親子、3世代の繋がりを大事にしたいっていう人も増えたでしょうから、そういう層に売れればというところでしょうかね。

 

私自身、この案件には投資しようかちょっと迷う部分があります。

悪い案件じゃない。良い案件といえば良い案件。

だけど、今の自分の資金的に、もっと良い案件が来たらそっち優先でここまで手が回らないかも・・・

という気もします。

 

デポジット制かつ先着で、出金手数料も有。そして1口10万から。

このあたりが少しネックになる部分もありますが、誠実な印象のある事業会社さんなので、興味のある方は案件を気にしてみてはいかがでしょうか。

広告リンクはないので、ただのリンクを案件ページに直接行く形で貼ってみます。

↓↓ 

わかちあいファンド大津南郷 | 【公式】わかちあいファンド|小額からの不動産投資、初心者でも安心

 

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WARASHIBEの新規案件(渋谷区案件)について書いてみます。

今回もWARASHIBEの案件について書いてみます。

そこまで大型案件でもないので紹介しようか迷いましたが、他にこれって紹介しようと思い浮かぶ案件もなかったので、

日々の更新と自身の勉強のために考えてみることにしました。

 

こちらの案件は【渋谷区松濤エリア 区分マンション】という名前で、まあ、ほんと名前の通りですが、渋谷区松濤(しょうとう)エリアの区分マンションを運用する案件ということで、何だかWARASHIBEさんらしからぬ案件だなという印象です。

7/9の19時から抽選募集を開始で、7/16 13時までが募集期間。

募集金額が3300万、利回りは4.5%、期間は6ヶ月とのことです。

 

もう、地域と区分って状況だけで言うまでもない話なんですが、

一言で言えば【堅い】・・・これに尽きると思います。

 

まあ、強いて言えば他社さんの区分に比べると、こちらの案件で運用される区分は古くて、昭和49年竣工です。

まあまあ、古いですね。立地は良いけど、ちょっと・・・だいぶ・・・古い。

貸付型の「オーナーズブック」とかで案件に出てきそうな感じのパターンです。

 

住所は渋谷区神山町28-9ということなので、「松濤」よりは少し渋谷駅から遠いですが、基本的には同じエリアと言って差し支えないのかなーとは思います。

 

ちょっと雑談になりますが、私はとある女優さんの応援を長年してまして、

(ほんとの雑談ですみません笑)

結構前ですがNHKで大きいドラマの主演をやったことがあったので、その頃はNHK周辺によく遊びに行ったりしていました。スタジオパークの見学なんかもしたことありました・・・懐かしい。

まあ、その頃は私も若くて時間がそれなりにあったので、

そのままNHKの裏手のあたりをちょっとブラブラしてみたりしてたんですけど、このあたりは本当に閑静な住宅街なんですよね。

綺麗なおうちがたくさんありますし、渋谷駅からNHKの方まで上がっていくと少しずつ大人の街という雰囲気になって、更にそこから裏手の方まで来ると、あの騒々しい繁華街が嘘のように静かな雰囲気の街になるので印象的でした。

反対側の渋谷駅から代官山の方に歩くのもそれはそれで楽しいんですが、

こっちの方が大人って感じがするよなーと懐かしく思い出しました。

そのまま更に進んでいくと、千代田線の終点である、代々木上原駅があります。

こっちも、まあ、そのまま雰囲気が続いて高級住宅街ですよね。

大昔、仕事で行ったことがありますが、高級車と高級車の間に駐車しないといけなくて、尚且つ都心で駐車場も狭めだったので、その頃は運転技術も未熟だったし、めちゃくちゃ変な汗が出たなーとか。

 

っと、だいぶ話がそれましたが、そんな感じの高級住宅街です。

 

今回は案件が手堅い感じなのでそんなに詳細な分析はせずに書いてみます。

 

WARASHIBEさん曰く、周辺の賃貸価格は「13000円~16000円坪」とのこと。

で、今回の物件は122平米なので、大体37坪くらい。

(ってかこんな高級住宅街で、古い物件とはいえ、この広さ・・・

普通に戸建て並ですね。延床で我が実家よりも広い・・・涙)

ま、ということは、賃料は1月50~60万くらいって感じの計算になります。

 

ちらっと賃貸相場について調べてみましたが、上原とか広尾でそれくらいの物件が結構見つかったので、実際そんな感じなんだろうなとは思いました。

  

で、今回の案件は優先出資が29.1%、劣後出資が70.9%なので、

総額は1億1000万くらいでしょうか。

 

これを年間+480万の収支で計算すると、4.3%の利回りになるので、

4.5%というのも、劣後出資者の利回りがいくらかは分からないですが、

十分可能そうだなと思いました。

 

劣後出資者にもっと多い割り当てがあるのか、それとも賃料が古い物件で安いので劣後出資者はもうちょい利回り低めで、今後の会員を増やすために優先出資者に利回りを多めに割り当てているのか。

そのあたりは私には分からないところですが、どちらにしても、この優先出資の比率であれば4.5%の利回りは充分可能な物件なんだろうとは判断出来ました。

 

古い物件ではありますが、2020年10月に既にリフォームを行っていてバリューアップしている段階から運用出来るわけで、古いということのリスクは限定的でしょう。

どちらかといえば、バリューアップしているにも関わらず、古い物件という分、新築や出来立ての物件より利回りが取れるので、お得かもしれません。

運用期間が長いと古いことのリスクもあるかもしれませんが、

6ヶ月での運用なのでリスクは低そうです。

 

それと言うまでもないことですが、劣後出資が7割超えなので、その分、クッションも分厚いですからね。

利回りは程々ですが、安心感は他の案件よりも高いのは間違いないと思います。

 

私自身は利回りを追い求める派であり、最近は色々なことに手を広げすぎているので、何とか自分なりにここ数年で頑張って勉強した結果を使って、利回り高めでもリスクが高すぎない案件を探そうという気持ちで、利回り3%台以下は敬遠、4%台も積極的には行かないみたいな目標を自分の中で持ちつつあるので、

今回の案件は魅力的ですが、抽選だし、見送りかなーという気もします。

 

というか、応募しても案件の金額が小さいので人気化するでしょうし、

当選する感じもないですが(苦笑)

 

ま、というわけで、この案件は良い案件だとは思います。

 

冷静に考えてみれば、もうちょい劣後出資を減らしても埋まるようなタイプの案件なのにそうしなかったということは、4.5%を捻出しようとすると、優先出資の比率はこれくらいじゃないと厳しいのかな。

そう考えると【選ばれた枠だけがこの利回り】ということになるわけで、よりイメージ的にはお得である。という風に言えるとは思います。

 

もっとも、SATAS側がそこまでレバレッジをかけたくない(大量の投資家に利回りを払うよりは、自社で手堅く持ってインカムを得た方が良い)からこの比率だ。ということかもしれませんし、

本当にこの利回りが劣後出資者分に比べてお得なのかとかは全く分かりませんが、

もしかするとそういう可能性もあるので、考え方の一つとして書いてみました。

 

ちなみに、毎度ながらキャンペーンがあるので、それについても書いておきます。

【WARASHIBEに初めて投資いただく方で、かつ、本ファンドに10万円以上投資した方全員に投資額3%分のAmazonギフト券をプレゼントします。】

 

破格ですね。この案件でこれやるか・・・と。

当たり前ですが、運用期間が6ヶ月の案件で、投資額の3%なので、実質年利で6%分のギフト券です。結構破格だとは思います。

 

キャンペーンだけで投資するか否かの判断をするのは危険ですが、今回の案件は案件としても良いと思うので、キャンペーンもあるし、初めての方向けかなーとは思います。

キャピタル型で利回りが大きいのも楽しいですが、それはそれで特有のリスクはありますので、初めての方はこういう方がいいだろうなとは思いました。

 

以上、渋谷区の案件について、紹介してみました。

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WARASHIBE

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WARASHIBEの新規案件(伊東市案件)について書いてみます。

体制の変化が報じられているWARASHIBEですが、

とはいえ、精力的に案件がどんどん出てくる状態ですね。

そのあたりの変化を気にかけつつも、新規案件についても考えてみようかなと思い、

記事を書いてみます。

 

まず、新規案件が2つ出ていますが、

直近のものは、伊東市川奈 高級リゾート開発用地 ≪EXITプラス≫」

という案件で、期間は12ヶ月、利回りは8%(インカム0.1%+キャピタル7.9%)です。

総額2億5000万の募集金額に対して、6/25の19時から先行募集として1億円が募集され、

残が6/26の19時から7/2の13時までの抽選募集となります。

 

尚、ご存じの方も多いかと思われますが、先行募集の際に募集された金額を飛び越えて希望が殺到した場合には、先着に割り当てている金額を超えた部分は、そのまま抽選の希望分に割り当てられます。

このあたりは、ちょっと分かりづらいですが、【終わった瞬間にSTOP!って出来るシステムになっていない】ということみたいです。

手動で募集を後から止めるまでは注文が入り続ける感じというか。

 

ま、ちゃんと先着で入ったのか、抽選になっているのかは送られてくるメールで分かるようになっているので、そのあたり不慣れな方で投資を希望される方は注意して見られるといいかと思います。

 

今回の案件はほとんど名前の通りですが、「伊東市川奈にある高級リゾート用の土地」に対する募集となります。1号2号とも今回はSATAS(WARASHIBEの運営会社)ですね。

現時点では別の所有者がいるようですが、投資家の出資金(と劣後出資)を基に、運用開始日までにSATASが入手する予定とのことです。

今回の劣後出資は18%とやや低め。ただし、総額が大きいので低めと言っても、それなりに大きな金額となりますし、劣後出資分のお金を出すのは実際に出すのは結構大変でしょうから、もしかするとそのあたりは実際の取得金額と募集金額の差の部分で穴埋めしたりもしているのかもしれません。

劣後出資と書いてあっても、実際にその金額そのものをキャッシュとして用意しないといけないというわけではないでしょうしね。

そこらへんの実際の方法は色々あるかとは思いますが、ともかく今回は少し低めの劣後出資とはなっています。

 

今回の案件は、既に2022年7月14日の決済で、多くの案件で1号の会社として出てくる「TRIAD」と手付金5000万を伴う売買契約が成立しており、何も問題が起こらなければ、TRIAD向けの売却で利回り8%が支払える見込みとのことです。

 

※株式会社TRIADとWARASHIBEを運営するSATAS株式会社の関係性については、

下記の記事をご参照くださればと思います。

ただし、SATAS側としては、今回の土地についてTRIADと契約を結んだ額より高い金額で売れると考えており、7月14日の決済より前段階で、より高い金額を提示して売買契約を締結してくれる会社が見つかった場合はそちらに売ることで、更なる利益の積み増しを狙うということだそうです。

 

手付金が5000万ということは、その手付を売主側が解除する場合は、恐らくその倍額は最低でも払う形になるでしょうから、

(住宅を購入したことがある方は売主サイドから説明があるのでご存じかと思いますが、手付金を受領したにも関わらず、売主サイドがより好条件の提示があった等の理由で別の買主との売買に変更する時には、手付金の倍額を払わないといけないというルールがあります。)

もし、それが実現した場合は、TRIADは何もせずに支払ったお金の5000万が倍になって帰ってくるわけですね。これは【美味しい】でしょうね。

 

他方SATASとしても、この3万平米もの広大な敷地を1平米あたり2万くらいで売れれば、6億になるわけですから、夢はありますよね。

こういった地方のリゾート用地なので、公示地価などで調べても相場がイマイチ分かりませんが、恐らく1平米あたり1万は超えそうな気がします。

市況次第では、もっと狙おうと思えば狙えるような気もしないでもないですよね。

ま、そういうあたりが、つまり、このプロフィットシェア型の案件組成に至った理由ということなんだろうと思います。

 

地方であればあるほど、土地代は安くなり、ある意味では当たれば大きくなるわけですから、(取得単価が小さければ小さいほど、ちょっとした金額の違いで、倍率で言えば、2倍3倍と価格が膨れてキャピタルが膨大になるわけですから、当たれば大きいですよね。)夢がある話かもしれません。

 

投資家サイドとしては、8%は基本的に半分約束されているようなもので、

(とはいえ、SATASが倒産した場合、TRIADが倒産した場合等で棄損するリスクは当然ありますので、WARASHIBE側もサイト上で「TRIADの財務状況などを見てください」と言っている通り、そのあたりは念のため注意を払うに越したことはないですね。)

それでいて、高値で別の会社へ売却出来た場合は、WARASHIBEの独自ルールキャピタルゲインの利益のうち、25%を上限なしに配当する】という部分が利いて、利回りが更に高まるということがありえますから、夢がありますよね。

 

めちゃくちゃ勝手な夢を描くと、もし、この土地が5億で売れたら・・・3億くらいが総額になるわけで、2億は儲かるわけですから、5000万TRIADさんに支払ったとしても、1億5000万とか手残りするわけです。15000万の1/4だと、3750万。年利で15%くらいアップするって可能性があるわけですね。しかももっと高い金額で売れる先をTRIADさんとの決済日より前に見つけないといけない以上、その場合は恐らく早期償還になるわけですから、運用日数が減る関係で、更に年利換算した時は利回りが高まる・・・ということも言えるかもしれませんし。

 

・・・というわけで、上記みたいな夢があります。

もっともSATASさんはそれ以上に夢があるでしょうけども(笑)

 

ま、ただし、あくまで、これは【夢!!】と思っていた方が良い気はします。

まだまだ日本のコロナ情勢はそこまで良化していませんし、こういう地方のリゾートがこの先、どこまで盛り上がるかも不透明です。外国人投資家、外国企業がこの土地を買ってくれたりする可能性がどこまであるのかも素人的には不明ですしね。

 

まあ、強いて言えば、夢を追う余地があってそれでいて8%は見込めているということなので、基本的にはいいファンドなんでしょうね。

とりあえずは、8%のところを意識して投資検討するに越したことはない案件かなとは思います。

 

さすがに、TRIADが倒産しちゃった上に売り先も見つからなくて、にっちもさっちも行かなくって棄損・・・みたいなのは可能性低いとは思ったりします。

とはいえ、そういう事態になれば、SATASが元気だとしても、棄損する可能性はあるということで、そこだけは理解した上で投資の判断をする感じでしょうか。

 

資金の余裕があまりないですが、この内容なので私自身は基本的には投資はしようと思っています。

 

ちなみに「初めての投資限定で本ファンドへ10万以上投資した人全員に【あきたこまち5kgプレゼント!】」というキャンペーンもあるので、

美味しいお米が欲しい方は、投資を検討するのもアリかもしれませんね。

10万投資で、2000円?以上のお米がもらえるならば、結構実入りもいいですよね(笑)

 

というわけで、自分なりに案件についてご紹介してみました。

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WARASHIBE

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WARASHIBEに体制変化があるようです。

不動産クラウドファンディング愛好家なら、みんな大好き(?)WARASHIBEさんですが、体制の変化が起こったようなので、自分なりに雑談調で調べたことを書いてみたいと思います。

 

まず、下記のリリースをご覧ください。

  

GFA[8783]:株式会社SATASとの資本・業務提携の解消に関するお知らせ 2021年6月11日(適時開示) :日経会社情報DIGITAL:日本経済新聞

 

ご覧いただければ分かる通りですが、WARASHIBEを運営している株式会社SATASは、上場企業のGFA株式会社との資本・業務提携が解消となったようです。

今まではSATASの株の19%をGFAが保有し、残りを役員である玉井英二氏が保有するという形でしたが、玉井氏へすべて売却したとのこと。

 

こうなると割と詳しく案件を見ている人たちにとって気になるのは、

【株式会社TRIADが1号を担当している案件はもう出ないの?管理とか大丈夫なの?】

というあたりでしょうか。

 

今までのWARASHIBEの有望な案件は、実はSATASが見つけてきた案件というよりは、TRIADという別会社が見つけてきた案件であることが多かった。

そして、このTRIADという会社はGFAと関連している企業です。

・・・ということは、この提携解消というのは事実上「TRIADとの提携解消」なんじゃないの?という印象も持ちますね。

このあたりは今後の案件の推移で判断するしかないところです。

(もしくはリリースがあればそれで判断するか。)

 

※注記:以前は会員限定的な形でファンド紹介がなされているページでの記載でしたので「別会社」などと書いたり、私も少しぼかしていましたが、現在は過去のファンドのそのページ部分も公開されているため、TRIADの名前をここで公開して書いても問題ないだろうという判断で、書いております。

 

実際、偶然か否か、直近の募集予定案件の2つは1号部分がいずれもSATASであり、TRIADではないですね。

(ただしホテル案件のSATASの売却先がTRIADであるという情報が新たに公開されました。これはどう考えるべきなのかはまた考えてみたいところです。)

※追記:その案件についての記事も書きました。下記の記事となります。

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ところで、詳しい方はもうご存じだと思いますが、

【SATASとTRIADは所在地が同じ】ということがあります。

(所在地は東京都港区南青山2-24-15、電話番号は似ていますが当然違います。)

 

調べたところ、どちらの方が古くから南青山にいたのかというとTRIADの方で、

「東京都新宿区新宿1丁目9番1号⇒東京都港区南青山2丁目24番15号」に2016年に移転しているようです。

対するSATASの方は、

「東京都中央区日本橋室町1丁目8番3号⇒東京都港区南青山2丁目24番15号」に2019年に移転しているとのこと。

 

つまり、SATAS=WARASHIBEがGFA、TRIADに支援を受け始めたのがこの頃なのかなーと推測されます。(資本はその時点で入っていないでしょうが)

 

ということは、もしかしてSATASさんの引っ越しとかあるのかなーなんてことも思いました。まあ、引っ越しだけならば私たちにはあまり関係のないことですが。

 

ともかく、今後の案件組成のペース、内容、方向性が変わる可能性はありますね。

気にして見ていこうかなと思っています。

もっとも、SATASが1号の案件自体も良いものはありましたし、数もそれなりにはあったので、多少ペースが落ちるとしても、まるで別の事業者になるというところまでは行かない気はしますね。

それに、GFAが資本を引き揚げた=TRIADと切れるということなのか、それはそれで全然別なのか。そこは私にはまるで分からないことなので、そのあたりは今後をみんなで注視していけばいいかなというところだと思います。

 

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以降、雑多な内容の雑談が続きます。興味のある方は続けて読んでください。

 

1:TRIADについて

TRIADは代表取締役社長が「倉持正之氏」、取締役副社長が「武藤弥(わたる)氏」ですが、この2人は盟友のような関係と推察され、以前、倉持氏が社長を務めていたイデーアールプロジェクト株式会社でも、武藤氏が役員を務めていたようです。どちらかといえば世間的には武藤氏の方が著名な方のようで、武藤氏は以前、GFAの役員も務めていた経歴がありますし、イデーアール~時代も様々なインタビュー等に応えていたようです。

尚、その会社は、イデーから独立しその社名となり、更に社名変更した後、倒産という経緯を辿っています。倒産した時点ではお二人とも社長ではなく、別の「永井好明氏」という方が社長だったようですが、この永井好明氏も、調べてみると現在も別会社を経営されているようで、GFAが100%株式を取得した、アトリエブックアンドベッド株式会社という会社の株の3割を持つ会社の代表として名前が出てくるので、業界内では現在も繋がりがあるようです。

その他、武藤氏は、株式会社ワイズアウルというホテル経営の会社の代表も務めているので、とにかくエネルギッシュでデザイン力のある、まあ、昔風に言えば「カリスマ」な感じの人なんでしょうね。ワイズアウルが経営しているホテルの土地・建物をGFAが入手したなんていうリリースもある通り、このあたりの人間関係は緊密なんだなーという感じは色々してきました。

 

という力のある人たちが裏で関わっていたのでWARASHIBEの案件が良質だった。なんて可能性もある意味ではあるわけで、今後はどうなるんでしょうね。

ちなみに、TRIADの株自体はHPによると「役員が100%所持」とのこと。恐らく、倉持氏と武藤氏で過半を占めているんだろうと推測します。

 

2:玉井英二氏について

 

TRIADについては上記の通りですが、SATASの株を100%持っているという玉井氏とはどんな方なのか。正直調べてもよく分かりませんでしたが、資産を多額持っている投資家としては著名な方なんだろうなーと推察します。

経歴は下記とのことです。

1991年9月:(株)プライムステーション代表取締役

2002年2月:(株)アカデミーデュヴァン代表取締役

2020年6月:21LADY(株) 取締役

 

プライムステーションは同年が設立となっている都内の印刷会社があるので、

ここの創業者なのかもしれません。ここは印刷会社といっても工場が新潟にあるのみで(途中で買収したのか?)都内では工場もなくブローカー的な印刷業をやっている感じなので、印刷会社というよりは、デザイン・企画会社的な感じですね。

アカデミーデュヴァンは情報がなく、東京都渋谷区神宮前5丁目53番67号にある会社と出てきますが、上記とその会社が同じかも不明です。

で、そこから21LADYが出てくると。

ここは藤井道子氏(旧姓表記だと広野道子)が1代で大きくした投資会社?的な会社で名証にも上場しており、結構有名な会社ですよね。ウィキペディアもあります。この藤井氏が以前、社長の座を追われたことも結構ニュースになっていたみたいですし。(年々減っていますが、現在も株はそれなりに持っているようです。)

ただし、玉井氏は21LADYの大株主ではないらしい。ということで、株主ではないにせよ、21LADYほどの会社に取締役で関われる方ですから、SATASの中ではかなりの力量をお持ちの事実上のオーナー的存在ということなんでしょうね。(実際、株も100%お持ちなわけですし。)

 

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更に雑談が続きます。

 

21LADYの大株主についても調べてみたのですが、その中にODCキャピタル有限責任事業組合という会社(?)があります。(第三者割当増資にて入手したようです。<縁故的な入手方法)

このODCキャピタル有限責任事業組合は、某ソーシャルレンディング事業会社の先日の案件で出てきた会社の株を100%持っていた企業の関連先でもあります。

21LADYが経営している洋菓子のヒロタと、某案件で出てきた会社は同業でもありますから、なんか不思議な感じだなーとちょっと思いました。まあ、似た業種だし、某案件の企業の会社がこのODCに株を譲ったということなのかもしれませんけど、世の中は色々な取引があるんだなーと調べると面白く感じました。

 

ちなみにODCの代表は大山哲治氏(その関連企業の社長としても名前が出ています)

で、大山氏は税理士で、IYO(あいよう)税理士法人の代表。

この税理士法人は中小企業の支援的なことをメインとしているようです。

 

その他、調べていて気になったこととしては、

GFAの大株主は株式会社TKコーポレーションという会社ですが、代表は、元衆議院議員木内孝胤氏とのこと。

この方も民主党に行ったり、維新に行ったり、希望の党に行ったり、結構色々なところで名前を見る人の印象です。お金持ってるんだなーと思いました。(「小並感」になってしまいましたが)

 

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というわけで、色々雑多な感じの文章になってしまいましたが、

話を戻すと、WARASHIBEの今後がどうなるか、注目したいという話でした。

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WARASHIBE

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ASSECLI(アセクリ)の新規案件について書きます。

先日、秦野市案件が瞬速で満額になったASSECLI(アセクリ)ですが、

矢継ぎ早に次の案件を出してきて、ちょっとびっくりしました。

 

今まではどちらかといえばゆったりしたペースで次の案件が出てくる感じだったのですが、考え方が変わってきたんでしょうかね。

基本的には良い印象を持っている事業会社さんなので、こういうペースで案件が出てくるのは嬉しいです。

 

業績的にも悪くないので、ペースが速いと言ってもそこまで不安感は感じないなとも。

(募集ペースが速くて、尚且つ劣後出資が少ない場合、自社資金を使わず投資家の投資資金だけで、次の案件を作るための物件を入手している可能性が高く、レバレッジが効きすぎており、事業者リスクが高まっているということが考えられるため)

 

今回は神奈川県川崎市宮前区の昭和築の古い一棟アパート案件です。

6/21の12時半からの募集開始で、募集価格が4000万、利回りは6%、運用期間は12ヶ月とのことです。

 

昭和築ということで結構古いので、そのあたりがどうなのっていうところもありますが、2年前に外壁・部屋等再塗装を実施していることもあってか、6戸全室が稼働しているということで、基本的には優良物件だろうなと思います。

 

正確な住所は限定情報なので書けませんが、溝の口駅からバス7分、バス停の神木本町より停歩2分ということなので、平たく言えば【駅が遠い】って感じ。

ただ、結構自分は驚いたのですが【バスの本数がすげえ】っていうのがありまして、、

山手線ですか?ってくらいのコアタイムの本数があるので、バスがある分、電車で言うところ乗り換え回数が1回多くなるようなもんでしょうから、停歩2分が駅から徒歩2分と同じとは言わないにせよ、乗り換え回数を上手く調整出来れば駅から徒歩15分くらいの物件とかよりもよっぽど便利。なんて可能性はありそうです。

 

もっと「かっぺ」なところに育った自分はバスがそんな安定的に来るって感覚はなくて、世の中には同じような郊外でも、こんなところもあるんだなーと驚きました。

 

というわけで、駅前ではないので、2DKで広めに間取りも取られていて、それでいてバス便が便利というバランスが良い物件ってことは言えるでしょうね。

あと、これは私の方では詳しくないですが、以前WARASHIBEさんのHPを見ていた時に「バブル期の物件は作りが丁寧だから長持ちする」みたいに書いてあって、

今回の物件もバブル期築ですから、そういう意味では築年数ほどの劣化はないのかもしれません。(あくまで想像の話ですので、話半分でお考えください。)

 

土地面積と公示地価から見ると、大体、土地代は2500万くらいでしょうか。

建物の価格は何とも私の方では言いづらいですが、募集価格と土地代相当を対比してみても変な印象はないですし、妥当な募集価格なんでしょうね。

周辺の利回りを売買用サイトなんかで見ても、割と似たり寄ったりの数字が出ていましたので、気にかかる部分はありませんでした。

限定情報である収支等が載っているページでネット利回りなんかも書かれていますけど、築古で駅から遠いアパートだけに利回りは高めで、6%の投資家利回りと比べても余裕はある感じです。

 

・・・という利回りの物件をちゃんと満室埋められているってのは、どの段階からエボルゾーンさんが所持しているのかは不明ながら、「さすが」という感じ。

埋めたならさすがだし、埋まっている物件を安く取得したなら、

それもさすがですよね。と。

 

劣後出資もそれなりにある中で、ネット利回りと投資家利回りに余裕がある形での募集。そして満室なので現物を取得したい投資家の方にも買ってもらいやすい物件。

言うことないなーって印象を持ちました。

 

神奈川県の郊外は場所によっては【神奈川】というブランドに比べて実際は若干住みにくさがあったり、都内(や横浜市)への距離があったりで、評価を落としているケースが、埼玉県、千葉県よりあるように見受けられますが、(埼玉、千葉は本当の田舎が広いのでまたそっちまで行くと別の次元の話にはなりますが)、今回の案件はそういった地区でもないので、その意味でもいいなと。

 

というわけで、色々ない頭で書いてみましたけど、

一言で言えば「アリ」の案件かなと個人的には思いました。

資金的には結構厳しいのですが、参加はしてみたいとは思っています。

 

とはいえ、今は色んな事業者さんから魅力的な案件が出ている、不動産クラウドファンディング業界の拡大期なので、

逃がしてしまったらそれはそれでドンマイと考えようかなと思います。

し、まあ、読んでいただいた方も、そう思っているくらいでも、もしかしたらいいのかなとは思ったりしています。

(※このあたりは牽制球的な側面もあります笑)

 

以上、アセクリさんの新規案件について自分なりに書いてみました。

 

尚、今回の案件には間に合わないですが、7月末まで「新規で投資家申請を行っていただいた方へ、Amazonギフト券1,000円分をプレゼント致します。」

というキャンペーンをやっているので(正確には抽選で300名様とのことですが、恐らく300名であれば全員当選するんじゃないかなって気がしています。恐らくですが・・・)興味のある方は登録をご検討されてはいかがでしょうか。

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ASSECLI(アセクリ)

※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、

類似した投資であるソーシャルレンディングをタグに入れています。両者は似たスキームですが、別物であることはご留意ください。

逆にソーシャルレンディングについて紹介する際は、不動産クラウドファンディングのタグは入れておりません

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新たなポイ活のカタチ?

なんか「カタチ」をカタカナで書くことで、

ちょっとイイコト言ってる気になってる私です(笑)

とはいえ、カタチという言葉を「形」と書くのも、少し違う気がして、結局カタチというカタカナにしてみました。

 

今回はソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングではなく、ポイ活・・・というか暗号資産・・・というかについて書いてみたいと思います。

 

この時点でそういう話に詳しい方は【ああ、あの件ね】って思うかと思います。

実際、【その件】なので、何となく読み飛ばしてもらえればと思います。

 

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私がここ最近「暗号資産」(仮想通貨)に興味を持っているのはちょこちょこ記事を書いているので読んでいただいている方には伝わっているかと思いますが、

そんなわけで、色々なアルトコインについて、自分なりに調べたりしていました。

時価総額のベスト50はどんなコインで、日本では取引されてるのか否か、どんな生い立ちなのか・・・など。

中には草間彌生さんのデザインをイメージに持つ「クサマ」なんてコインまであって(しかも時価総額結構上位)、色んなのがあるんだなーって改めて思いました。

 

まあ、当然ですが、時価総額が低くてニッチな使い方であればあるほど、それは仮想通貨というよりは、とある企業の行っているサービスであったり、とある企業が提供する金融商品であったり、とある財団が考える思想であったりというニュアンスが強まっていき、【それは果たして資産なのか】という感じが出てきます。

とあるサイトで使えるポイントとか、その施設内でのみ使える独自貨幣みたいな、「新しくて古い」感じの物にも思えてくるというか。

 

コインチェックさんで取り扱っているコインは、下記。

ビットコインイーサリアムイーサリアムクラシック、リスク、ファクトム、リップルネムライトコインビットコインキャッシュモナコイン、ステラルーメン、クァンタム、ベーシックアテンショントークン、アイオーエスティー、エンジンコイン、オーエムジー

 

ビットフライヤーさんで取り扱っているコインは、下記。

ビットコインイーサリアムイーサリアムクラシック、リスク、リップルネムライトコインビットコインキャッシュモナコイン、ベーシックアテンショントークン、テゾス

 

 

この中でこの先、価値をずっと残せるものがどれだけあるか。

あるいは、価値を伸ばせるものがどれだけあるか。そんなにきっと多くはないんだろうなーと調べてみて改めて思いました。

それでも、山っ気のある自分は手出ししてみたくはなっているわけですが・・・

 

で、その中で1つ気になったアルトコインがありまして。

 

【ベーシックアテンショントークン】(通称BAT)

名前も正直野暮ったいし、どうなんだろうなと。ネムとかリップルとかの方が呼びやすいし、これはいずれものサイトにあるけど、そんなに人気があるものなんだろうか!?と思ってちゃんと調べてみました。

 

すると、「BRAVEというブラウザを使っていると、広告をブロックしてくれる。その代わりにこのブラウザと契約(?)している会社の広告が出てくるので(出さないことも出来る)、それを見ることによって、BATが付与される。BATは暗号資産として、他の貨幣と交換が出来る」

みたいなことが書いてありまして。

 

率直に言って【へえ、それ面白いじゃん】と思いました。

そして、その付与されたBATをビットフライヤーさんならば、提携しているウォレットということで、ビットフライヤー内に移せる(ようになったばかり)。

しかも、(まだキャンペーンをやっているかは不明ですが)今なら、1000円分のBATをプレゼントという企画まである。

 

そこまで条件が整ってるなら、やってみようと思って、即ビットフライヤーさんに登録してみました。結構登録完了までは早かった。

で、ブラウザもDLしてみました。

 

まあ、イマイチ仕組みがちゃんと分かっていないし、使い勝手がとても良いかというとなかなかそのあたりは難しいところもあるので、これをメインブラウザとするのはどうかなという思いもありますが、

「実際、BATは貯まっている」というのはあります。

 

今日1日で、20円くらいは貯まったか?(あくまで現状のBATの価値から推測してなので、価値が暴落すれば1円未満になる可能性もあります)

 

ま、楽天ウェブ検索とか苦にならない人(私を含む)は面白いかもしれません。

 

これが仮想通貨なのか、暗号資産なのかと言われると、イマイチ私には何とも言いづらいところがありますが、ちょっとしたお小遣い稼ぎと、BATが多少なりとも価値を上げていくかもという夢枠で考えて軽く遊ぶ分には「アリ」かなと。

 

ポイ活とかが好きな方は少し興味を持ってみてもいいかもしれませんね。

 

こういうのもある意味で、新たなポイ活のカタチってことなのかなーと、

何となく思ったという記事でした。

 

ビットフライヤーの広告はないので、コインチェックの広告を一応貼っておきます。

コインチェック

 

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1勝2敗。

なかなかまとまった時間が取れず、案件考察をガンガンやるという感じになっていないので、(その割に雑談の記事だと筆が進んで、結構書けるという・・・)

記事もほんと雑談だらけって感じになっていますが、懲りずに雑談・・・

というか、投資報告程度、書いておこうかなと思います。

 

まあ、案件考察ってのも難しいんですよね。

当たり前ですけど、自分が投資したいと思う案件があって、それが近々の募集であるならば、自分が書いてわざわざ注目を増させる必要はないわけです。

変な話、広告は貼らせてもらっているにせよ、その案件を紹介して気になって(新規登録用の広告を)クリックしてくださった方がいたとしても、その方はその近々の案件には間に合わないでしょうし、

かと言って、だいぶ前から案件考察する程の余裕もなく・・・

というわけで、少額案件に関してはこれからも自分なりに紹介して案件をちゃんと見るという練習をしたいと思いつつ、手が回らなくておざなりになるんだろうなー。

そしてそんなこんなな内にブログも飽きが回ってくるんだろうなー。

なんて思ったりしています(苦笑)

 

逆に大きな案件は良くも悪くも埋まるかどうか危なっかしいですし、

その案件、その事業者をみんなで盛り上げる的な意味合いも含めてこれからもなるべく頑張って紹介してみたいとは思いますね。

 

当然、大型案件の方が参加者も多い=アクセスも増えるというのもありますしね。

例えばクリアルさんの新規案件について書いたりすると、やっぱりアクセスは多くなる。それだけ注目されている、人気のある業者さんなんだなと改めて、さすがだなーとか思ったりします。

 

というような諸々で、一応、自分は大きな案件優先・・・のような、

そんな指針(というほどのものでもないですが)でやっていこうかなと思っています。

 

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さて、そんな私ですが、昨日・今日の投資結果は1勝2敗?的な感じでした。

 

投資出来た事業者:Victory Fund

投資出来なかった事業者:A Funding、利回り不動産

 

こんな感じです。

実際は利回り不動産に関しては時間ピッタリに入ることを失念しただけでしたが・・・

ただ、入っていたとしても色々な諸々で有名ブロガーさんがこぞって紹介し出したわけですし、投資出来たか微妙だった気もします。

ちょうどその時間頃に、神様から体調が悪い、病気だったらどうしようだとかLINEが来たり、仕事も多少わちゃわちゃが出てきたりで、タイミングを逃した感じ。

まあ、こういうのは縁がなかったかなと思ったりもしました。

 

それにしても、そのまま雑談調で次のネタを書きますが、

【A Fundingさんの既存投資家優先が独自路線過ぎ!】というのを強く思った昨日(一昨日)でした。

 

火曜のPM3時に案件公開、PM5時から既存投資家を優先にした形で募集開始。

(そしてものの数分で全額埋まった)

それに対して一般投資家(投資したことのない投資家)は木曜のPM5時から募集開始だそうで・・・まさか2日間も既存投資家優先だと思いもしなかったです。

精々1時間とかかと思っていましたし、まあ、早く埋まったお陰でずっと張り付いて見るなんてことをしないで済んだのは、

新規投資を目指した自分としては、ある意味で良かったです。

 

にしても、という上記の情報も有名ブロガーさんのところから拾ってきただけですが、

かの方の文章そのままに、「何だかな~」とまさしく思いました。

 

いや、どんなサービスをどう行おうと事業者さんの自由なので、何も言いようはないのですが、せめて案件の中身くらいは投資出来ないにせよ見たかったなとか。

 

尚、優先される投資家になるためにはキャンセル待ちであれ、以前のファンドで申し込みをする必要があるということらしいので、

今後もA Fundingさんに興味を持って見てみたいと思う方は、とりあえずキャンセル待ちに一応応募しておくと良いようです。

 

これって何だかまるで、競馬の「除外権利狙い」の出馬投票みたいですね。

っと一部の人しか分からない例えをしてしまいましたが、まあ、ともかく申し込みだけはしておくと良いらしいです。

私もこの先どんな案件が出るか分からないので、申し込みはしてみようと思います。

 

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で、投資出来た案件について書きます。

 

Victory Fundの小平市用地収益化プロジェク(No.1)】という案件。

なんか1文字足りないような気もしないでもないんですが、ちょっと格好つけちゃっただけで、正しい表記なのかもしれません(笑)

こういうところのケアレスミス感(?)が頼りない・・・ですね。

一時のクリアルも結構多かったですし、LENDEXも割と多い。

人手が不足しているのか、不動産会社だからクセのある方も多いのか、言葉遣いがちょっと独特だったりすると、会社の雰囲気をなんとなーく感じたりはします。

まあ、基本的にはちゃんとしているに越したことはないですが、そういうのがある=ダメな業者という括りには自分はしていなくて、自分の中のその事業会社さんとの「合う合わない」のフィーリング的な部分(言葉遣いとか間違い方、間違う内容とか)を感じる感じない的な話だったりします。

不思議と、同じケアレスミスでも、笑ってやり過ごせるものと、【大丈夫か?この会社。】みたいに思ってしまうのとあったりするのは、どういう違いなのか、自分の脳内を考察してみたいと思ったり・・・しないでもないですね。

何か、そこには法則的なのがあるでしょうし、それが他の方も同じことを思う部分なのかも含めてちょっと興味はあったりします。まあ、脳内に話しかけるのは難しい作業なので実際やるかと言えばやらないでしょうけども(笑)

 

で、本題。

この案件は東京都小平市の800平米くらいの広い土地を6分割した上で、

(すべてVictory Fund=カチデベロップメントが入手しているかは不明)

現況、無道路地となっている150平米を整備し、収益の入る土地にすることで売却する。という案件だそうです。

QBKならぬ、QAK(急に案件が来た)状態だったので、あまり時間もない中でさらっと調べたのですが、この案件の対象の土地である小平市小川町2丁目は、計画道路が出来る予定のようでした。

既存の道路である、「青梅街道」「たかの街道」が細く、生活道路と物流の要所を兼ねてしまっているため、渋滞が酷く、道も狭いので危険がある。という状態の是正が主な目的ということで、地図で小川町2丁目のあたりを見ていただければ分かるかと思いますが、この2本の道路に挟まれたあたりに、だだっ広い土地がいくつかあるので、恐らくは、ここの間に計画道路(小平3・3・3号線という仮の名前がついているみたいです)を通すことで、その周辺が使い道のある土地に生まれ変わる。って感じの話のようです。

WARASHIBEさんの武蔵関案件と似たような感じでしょうか。

今回の更地(空き地?)は梨園とかそういう農業用地だったんでしょうかね。

※追記:後でストリートビューで見てみたら思った以上にちゃんとした梨園とかがたくさんありました。

 

※参考リンク(図の[a]の部分と思われます。)

https://www.city.kodaira.tokyo.jp/kurashi/files/55185/055185/att_0003426.pdf

 

利回りの根拠としては、とりあえず資材置き場として貸すことで幾ばくかのインカムを得て、利便性が増すことを前提として取得金額以上で売却をする。そしてそのキャピタルを含めて、合計で年利10%を払う。とのことです。

(※追記:他所で言及したので、この記事にも書いておこうと思い追加しますが、Victory Fundを運営しているカチデベロップメント株式会社は、とある建設会社(詳細な情報なし)が100%株主となっているので、もしかすると、この親会社の資材置き場として当座のところは使うのかなとも思ったりしました。今更ですけど、そのあたりも補足として書いておきます。)

 

思った以上に案件が調べてみると妥当な感じの案件で、今は(農地として使わなくなった部分においては)使い道のないだだっ広い土地になってしまっているので、土地の価値も安いでしょうけど、

道路が間を通って、利便性が増して、1区画も使いやすい大きさに作り直せば、なかなか価値のある土地に生まれ変わるのは間違いないでしょうから、

そう考えると、【独立した第三者不動産鑑定士評価書における近隣標準的画地の標準価格は280,000円/㎡とされており、40,000,000円(266,666円/㎡)の売却価格は妥当であると判断します。】というのは、私自身も一応公示地価とかを見てみましたけど、遠からずなので、「妥当」と言っていいだろうなと思いました。

というか都心の近郊で、それなりに知られている道路(青梅街道)と、交通量の多い生活道路(たかの街道)の間に、こんなに大きな敷地が空いているなんて、勿体ない使い方してるってのがいかにも分かる感じで、結構世の中、まだこういう土地が残っているもんなんだなーと思いました。

 

というわけで、意外と(と言うと失礼ですが)良い案件だったので、よっぽど多額で行こうか迷ったのですが、そのあたりはVictory Fundさん自身がまだまだ未知数の会社なので、念のため10万にしておきました。

結構いい案件だなと思った人もいたか、かなりの金額を入れた人もいそうな感じの埋まり方でしたね。1分2分で埋まりましたし、途中までこんなもんかなーと思って見てたのに、いきなり99%まで来てビックリしました。

 

尚、一応募集中なのですが、「最低10口から申し込み可」に対して「5口余ってしまった」ということで、既に10口以上申し込んでいる人が5口追加することもシステム的に出来ないので、【募集中なのに誰も申し込み出来ない】というヘンテコな状態になってしまっているので、

募集中とは書いてありますが事実上、募集は終了しているという感じです。

 

というわけで、投資結果やら諸々を雑談的に書いた記事でした。

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victory fund

利回り不動産はバナーがないのでこちらのリンクをお使いください。 

※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、

類似した投資であるソーシャルレンディングをタグに入れています。両者は似たスキームですが、別物であることはご留意ください。

逆にソーシャルレンディングについて紹介する際は、不動産クラウドファンディングのタグは入れておりません

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